こんにちは！不動産投資トラブル情報局です。
新築ワンルームマンション投資は “絶対にダメ！”と発信する方が増えていますね。
これは投資インフルエンサーが新築ワンルームマンションは損をすると発信しているためだと思います。
新築ワンルームマンション投資で利益を出している方がいる以上、必ず失敗する投資だとはいえません。
しかし、失敗してしまう方がいるのも事実です。
では、何故新築ワンルームマンション投資で失敗してしまうのでしょうか？
この記事では新築ワンルームマンション投資が失敗する理由について解説致します。
賃料設定が相場より高く設定され物件価格が高い
賃貸経営は、比較的リスクが低い投資方法として人気がありますが、実際は低リスクではありません。
プロレベルの投資家であれば比較的リスクを下げることが出来ますが、普通の方であればハイリスク低リターンの時代となっています。
賃貸経営の中で新築ワンルームマンション投資は、これから不動産投資を始めようと考えている人にとっては、取り組みやすく魅力的な投資物件ではないでしょうか。
しかし、アパート経営やファミリー物件の投資と比較すると、新築のワンルームマンションへの投資は、失敗しやすいと言われています。
新築ワンルームマンション投資で失敗する理由はいくつかありますが、その中でも大きな理由は賃料設定が相場よりも高い点が考えられます。
マンションの方がアパートよりもオシャレな感じがしますし、セキュリティの面でも安全なのですが、その分賃料が高めとなっています。
さらに、新築ワンルームマンション物件を販売する不動産業者の中には相場賃料より1万円～2万円賃料設定を高くしていることがあります。
客付け業者こんな高い賃料じゃ客付け難しいですよー
不動産に詳しい方であれば相場賃料がおかしいことに気が付くのですが、売主はプロですからあの手この手を使ってごまかしてきます。
実際、新築は賃料が高くなる要素の一つなので、新築の入居だけ入居者が見つかってしまうのもネックとなります。
新築プレミアム価格という割高設定入居者を見つけるために買主の知らないところでえげつない客付け方法をしている不動産会社もあります。
大体そのような不動産会社の物件は、新築プレミアムの入居者が退去すると、賃料を下げなければ入居者が見つからない状態に陥ります。
しかし、全部の新築ワンルームマンションが相場賃料よりはるかに高く設定されているわけではないので、良心的な会社から購入すれば新築で設定した賃料のまま長く運用できることもあります。
また、物件価格は賃料に左右されますから、購入時の物件価格が高いという点も失敗に繋がる原因です。
原状回復費用が高い
新築物件に限らずワンルームマンション投資では、サブリース契約を付けていたとしても入居者が退居した後に“物件のオーナーが原状回復を行わなければいけない”というルールを定めていることが多いです。
ワンルームマンションの入居者は、入居から退居までの平均入居期間は約3年程度ですが、場合によってはもっと早く退居する人もいます。
基本的には、原状回復のためにかかる費用は、経年劣化分は賃貸人、故意過失分は賃借人が負担することになります。
例えば、クロスの張替えやクッションフロアの張替えなどは、オーナーが負担しなければいけないため、入居者が退居する度にオーナーの持ち出し費用がかかります。
物件の築年数が経てば経つほど、オーナーの持ち出し費用は大きくなっていきます。
また、関わる管理会社によっては原状回復費用をボッタくります。
本来必要ない費用まで搾取されて赤字に陥ってしまうわけです。
原状回復費用は賃貸経営におけるビジネスの部分ですから、オーナーの経営力により低くしていくことが可能です。
サブリース賃料が下がることを想定していない
新築ワンルームマンションへの投資では、空室による収入減少リスクを防ぐために、不動産管理業者と家賃保証と呼ばれるサブリース契約を交わすことが少なくありません。
サブリース契約を結ぶと、ワンルームマンションのオーナーにとっては、毎月安定した賃料が入るだけでなく、物件の管理や家賃の集金などの作業は、全て管理会社が対応してくれるため、オーナーにとってはとても楽に不動産投資による収入を得られるというメリットがあります。
しかし、オーナーの中には賃料が下がることを想定していない方がいます。
新築ワンルームマンションでは、築年数に応じて賃料の下落していくのが普通で、新築から約10年間の間に、ピーク時の家賃から20％近くも家賃が下落することは珍しくありません。
サブリース契約を結んでいる管理会社にとっては、高い家賃のままでは入居者が見つからないため、家賃を下げて入居者を探すわけですが、そうなるとサブリース賃料も自動的に下がってしまうことになります。
ワンルームマンションへ投資したオーナーにとっては、サブリース賃料が下がると家賃収入も下がることになり、マンション投資の際に見積もったよりも少ない収入になってしまいます。
場合によっては、このサブリース賃料が下がることによって赤字が大きくなり、ローン返済が難しくなって自己破産に陥るオーナーもいます。
節税効果の誤算
新築かどうかに限らずワンルームマンションでは、節税効果があるのは限定的な話です。
年収900万円以下の方の場合あまり節税効果はないでしょう。
ワンルームマンションで大きな節税効果を実現するためには、所得税率が高い高収入の人が減価償却の大きな物件を購入した場合です。
減価償却の金額は購入する物件により異なるので、購入する前に確認した方が良いでしょう。
まとめ
新築ワンルームマンション投資が失敗する大きな理由をご紹介しました。
新築ワンルームマンション投資と言っていますが、中古ワンルームマンション投資でも同様のケースは見られますのでご注意ください。
新築ワンルームマンション投資は昔から危険、ヤバイと言われ続けていますが、実際に利益を出しているオーナーもたくさんいます。
失敗しやすい不動産会社から購入せずに、きちんと戦略を立てられる会社から購入しているかが成功と失敗の分かれ道だと思います。
