こんにちは！不動産投資トラブル情報局です。
築古不動産投資は不動産投資の手法の1つです。
築古を専門に行う不動産投資家もいることから、知識のある人であれば利益が出せる投資方法と言えるでしょう。
しかし知識や技術がない人が築古不動産投資を行うのはかなりのリスクがあると思います。
この記事では築古不動産投資を行った経験がある不動産投資家が築古不動産投資のリスクと築浅投資へ移る理由を解説します。
築古不動産のリスク1：アスベスト
築古不動産にはアスベストが使われている可能性があります。
アスベストは人体に悪影響を及ぼすことから現在では使用が制限されています。
しかし、アスベストの使用が制限されていなかった時代に建てられた不動産にはアスベストが使われている場合があります。
時代によって禁止事項が異なりますから当時アスベストが使われていたこと自体は法的に問題がありませんが、現在不動産投資を行う上ではリスクになります。
アスベストの使用レベルは1から3に分けられていて、レベル1が吹き付け剤であり人体に影響が出やすい状態です。
もしこのようにアスベストが人体に影響が出るレベルで使用されていた場合建物の所有者は対策を取らなければいけません。
またもし人体に影響が出てしまった場合入居者から損害賠償されるリスクがあります。
アスベストの使用の調査は義務ではありませんが重要事項説明書にはアスベスト調査実施の項目があります。
もしアスベストの調査を行っていないのであればアスベストを使用しているものと捉えられる可能性があり高く売れない可能性がありますし、アスベスト調査を行っていない物件を購入する場合は調査の費用がかかってしまいます。
アスベストが使用されていたピークの時期は1970～1990年代ですが労働安全衛生施行令が改正された2006年までの物件にはアスベストが使われている可能性があります。
築古不動産のリスク2： 莫大な修繕費がかかる
築古物件のリスクは修繕費が莫大にかかることです。
もちろん不動産の規模や設備により発生する修繕費は異なりますが、外壁塗装や防水工事、タイル補修などの大規模修繕を行わないと劣化が激しくなります。
エレベーターが付いている物件はエレベーターのリニューアル費用だけで、最低でも数百万円以上かかってしまいます。
物件によっては今では流通のない設備が使われていて、壊れた場合修理が難しく、撤去やリニューアル費用が高くなることもあります。
築古物件は雨漏りが起こりやすいのも特徴です。雨漏りの原因場所を特定することが難しく、修理はいたちごっこになってしまうことも多いです。
築浅物件ではある程度修繕費の予想がつけられますが、築古物件ではあらゆる場所が傷んでいるので修理費用の想定をすることは難しいです。
2020年10月17日には北海道苫小牧市築25年のアパートで外階段崩落事故が起きています。
築古物件ではありませんが、施工不良の問題で外階段が落ちた則武地所死亡事故も発生しています。
適切な修繕を行っていないと、住人に被害が及んでしまうことがありますので修理から逃れることは出来ませんし、オーナーには責任が及びますので注意しましょう。
築古不動産のリスク3： ゴミ屋敷や部屋の汚損が激しい
築古物件の入居者は属性の悪い方が多く、部屋を綺麗に使ってくれないことがあります。
例えば、部屋にゴミが溜まってゴミ屋敷化してしまったり、無断でペットを飼って部屋中ペットの糞尿が染み込んだり、扉や柱をペットがズタボロにしているなど短期間の入居でも悲惨な状況になっていることがあります。
物件がゴミ屋敷化すると、室内がひどく汚れるだけでなく物件の劣化を早めてしまうことにもなりかねません。
クロスや床材も張り替えしなくてはならなくなるため、修繕費も高額になってしまいます。
室内にゴミがあふれかえると、火災のリスクが高まりやすくなりますし、築古戸建でゴミの量が多い場合には、家屋倒壊の危険もあるため注意が必要です。
マンションやアパートなどの共同住宅の場合には、ほかの住人からクレームが入ることもありますし、物件に対してネガティブなイメージがついて、次の借り手が見つからなくなるリスクも抱えることになります。
築古不動産のリスク4：警察沙汰の対応が起こる可能性がある
築古物件の入居者は何かしらのトラブルを抱えている方もいます。
もちろん全員ではありませんし、中にはとても良い方もいますが、入居者に関して警察から何かしらの問い合わせがきたり、逮捕されるという出来事は珍しくありません。
斧を振り回して物件を破損されたオーナーや、室内で暴れて壁にボコボコ穴があいているなど被害に遭っているオーナーもいます。
住人同士のトラブルで殺人事件に発展したケースをニュースで見かけますが、この事件が起きているのも築古物件の方が多いでしょう。
まとめ
築古物件はオーナーの経営力が問われる投資方法であり、大きなリスクを伴います。
一等地にある物件以外は出口戦略が取れない可能性もあります。
大きなリスクを理解した上で築古物件に手を出すのであれば問題ありませんが、トラブルが多いので専業大家さんのように時間の融通が利く方でないと対応するのが難しいでしょう。
築古物件で投資を始めた投資家でも、これらのリスクを考えて新築や築浅物件に投資方法を変更している方は意外と多いです。
不動産投資初心者は築古物件にはトラブルが多くリスクの高い投資であることを理解しておきましょう。
