このワンルームマンション投資は大丈夫？当てはまったらヤバイ特徴4選

「ワンルームマンション投資は儲からない」「新築ワンルームマンションは詐欺」という話を聞いたことはありませんか？ 

実際SNS上では投資初心者からベテラン投資家まで様々な主張がなされています。

実際のところ、本当にワンルームマンション投資は全てが危険なのでしょうか？

今回はワンルームマンション投資で当てはまったらヤバイ特徴を解説します。

ワンルームマンション投資は全てがヤバイのか？

「ワンルームマンション投資は全てがヤバイのか？」と聞かれた場合、全てがヤバイとは思いません。

しかし、実際にヤバイ物件や悪質な不動産業者があるのも事実ですし、どんな属性の人がどのような買い方をするのかでも答えが異なってきます。

前提としてワンルームマンション投資では大きく利益を得ることが少ないのもヤバイといわれる理由となっているのではないでしょうか。

とはいえ、ワンルームマンション投資で利益を得ている不動産投資家もいますし、成功かどうかはワンルームマンション投資を行う投資家の属性と環境にもより異なりますので人それぞれとも言えます。

トラブルが発生しやすいワンルームマンション投資の特徴

但し、トラブルが多いワンルームマンション投資の特徴はいくつかあります。

本記事ではこれが当てはまったらヤバイという特徴をピックアップして解説致します。

トラブルが発生しやすいワンルームマンション投資の特徴①　フラット35

ワンルームマンション投資を行う場合は大前提として不動産投資用ローンを組むか、現金購入が基本です。

しかし、不動産業者によっては住宅ローンであるフラット35を利用して不動産投資を勧めてくる場合があります。

フラット35はご自身が住む家を買うためのローンですので、投資用マンションを購入するのはご法度です。

もしフラット35で購入した不動産が賃貸に出されていることが発覚した場合、契約違反による一括返済が求められます。

万が一 一括返済を求められてしまった場合、大金持ちでない限り一千万円以上のお金を用意することは不可能でしょう。

その場合は最悪自己破産になるまで追い込まれます。

これは2021年現在、大きな問題となっている不正です。

※追記　2023年3月現在被害者によるデモが行われている状況です。

フラット35を利用して投資用不動産を勧めてくる業者はヤバイので関わらない方が良いでしょう。

トラブルが発生しやすいワンルームマンション投資の特徴②　サブリースが解約できない

サブリースはワンルームマンション投資とセットになっていることが多いのですが、サブリースの契約内容は不動産業者により異なっています。

本来サブリースは空室となってもローン返済が出来る保険のような仕組みなのでサブリースが必ずしも悪いとは言えません。

サブリースの中でもトラブルになりやすい契約内容が悪であり、サブリース自体が悪ではありません。

トラブルになりやすいサブリースは次の２つ

• サブリースが解約できない
• サブリースを解約するために数十万円の違約金がかかる

サブリースが解約できないと何が問題なのかというと、売却する際の売却価格が安くなりやすいということです。

最悪の場合、販売業者にしか安く買い取ってもらえない場合があります。

また、サブリースを解約するために数か月分の家賃を要求してくる不動産業者もいます。

どういうことか例を挙げると…

例えば、家賃９万円のお部屋を所有し、サブリース解約に半年分の家賃がかかる場合、

９万円×６ヶ月で５４万円もの違約金がかかります。

家賃９万円は都内であれば珍しくない価格ですし、違約金が半年に設定されている不動産業者も実際にありますのでこれは現実的な数字です。

大儲け出来ている場合は別ですが、利益が少ない場合や損切りする場合だと重くなる費用だと思います。

トラブルが発生しやすいワンルームマンション投資の特徴③　原状回復費用が高い

ワンルームマンション投資の場合、サブリース契約をしていたとしても原状回復費用がオーナーに請求されるパターンが多いです。

冷静に考えれば借主である不動産業者（サブリース契約をしている会社）が払うのが普通だと思ってしまいがちですが、契約書にはオーナー負担と記載されていることが多いようです。

この場合、実費請求ならまだしも、費用を上乗せして請求されることもあります。

費用が上乗せさせられていると当然原状回復費用が高くなってしまいますよね。

高額な原状回復費用を請求され払えなくなってしまったオーナーさんからの相談を受けたことがあるので、えげつない請求をされることがあるのも注意のひとつです。

費用を上乗せする手法もそうですが、サブリースを締結している不動産業者が指定する工務店でしか原状回復工事が行えないように指定している場合もあります。

このような場合は工務店から不動産業者へキックバックがありますので、 当然原状回復費用が高くなります。

購入前に原状回復費用を他のオーナーに請求した内容を確認するか、ご自身で原状回復業者が選べるかを確認しておくことをおすすめします。

トラブルが発生しやすいワンルームマンション投資の特徴④　通常の不動産価格より高い中古を勧める

巷で新築ワンルームマンション投資がヤバイという意見を逆手に取って、中古のワンルームマンションを勧めてくる場合があります。

「新築のワンルームマンションは危険ですが、中古のワンルームマンションは大丈夫です。」など適当なことを言ってきます。

新築ワンルームマンションが危険なのではなく、新築でも中古でも相場価格より高く購入させられるのが危険だということを理解しておきましょう。

同じ立地・間取り・設備のワンルームマンションが同じ価格であれば中古より新築の方が良いに決まっています。

中古のワンルームマンションであれば相場がある程度決まっていますので、相場よりはるかに高い不動産を勧められた場合はおかしいと思った方が良いでしょう。

もし、新築と変わらない位の価格にもかかわらず、新築はNGで中古はOKと言う営業がいたら関わらない方が賢明です。

さいごに

本記事ではワンルームマンション投資でトラブルになりやすい特徴をご紹介しました。

今回ご紹介した話は実際によくあることなので、注意しておくとトラブルに巻き込まれにくくなります。

ワンルームマンションは持つメリットがある人もいる一方で、トラブルに巻き込まれてしまう人が多く問題になっています。

特にフラット35を利用した投資は今後訴訟問題に発展すると予想しています。

もしフラット35で既に購入してしまったという方は、購入してしまった不動産の手放し方など今後の対策を練っておくことをおすすめします。