事故物件の定義と国土交通省ガイドラインを分かりやすく解説

不動産オーナーの悩みの種となる事故物件。

少し前までは事故物件のガイドラインがなかったため、事故物件に該当するか否かでトラブルになりやすい点が問題となっていました。

2021年10月現在では事故物件に関するガイドラインが公表されたので、分かりやすくなりました。

この記事では、事故物件の定義を分かりやすく解説します。

事故物件ガイドラインの概要とは？

賃貸物件を仲介する不動産会社や不動産の売買を行う業者向けに、2021年10月8日に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。

これは、物件に住んでいた入居者が特定の理由で亡くなった場合には、入居希望者に対してその情報を告知しなければならないというものです。

この告知についての指針は、基本的に不動産業者を対象としています。

しかし、実際には不動産オーナーにも大きく関わってくるため、物件の所有者、特に賃貸物件の運用をしている人であれば、注意すべき内容となっています。

このガイドラインは、建物の種類にかかわらず、住宅であれば適用されます。

戸建てやアパート、マンションということになりますが、住民が生活する専有部分だけでなく、共有部についても適用されますので、注意が必要です。

つまり、マンションの廊下で火災が発生して誰かが亡くなった、階段で事故が起きて亡くなったという場合も、告知をすることになります。

この指針では、告知をすべき事例は基本的に入居者の死亡であるとしながら、その死亡原因によって告知義務が発生するかどうかを示しています。

事故物件の定義

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、事故物件の定義がはっきりと示されています。

「事故」と見なされるのは、殺人や事故もしくは火災などによる死亡事例が発生した場合です。

一方で、高齢者が孤独死した場合でも、それが殺人や火災ではなく、あくまでも病死だったり老衰だったりした場合は「事故」とはなりません。

事故物件の定義では、何が告知をすべき「物件」の対象となるかも示されています。

まず、当然のこととして、死亡事例がそれぞれの入居者の居室で発生した場合が当てはまります。

これはリビングであろうと、浴室、トイレであっても同じです。そして、ベランダも含まれています。

入居者が専有する部屋のベランダだけでなく、マンションの共有部となるベランダについても同じです。さらに、住民が行き交う廊下や階段、エレベーターなどの共有部分も含まれます。

ただし、隣接する住戸については対象外となります。つまり、アパートやマンションで殺人が発生したとすると、その事件が起こった部屋については事故物件となりますが、隣の部屋は事故物件とはならないということです。また、前面の道路についても対象外となります。

住宅の前の道路で事故死が起こった、アパートの前で殺人が発生したというケースがそれに当たります。

事故物件の定義についてまとめると、専有部や共有部にかかわらず、住宅の内部で起こった、殺人、事故、火災による死亡事例というのが対象となることが分かります。

はっきりと何をもって事故物件というのが示されていますので、これを考えて告知をすべきなのかを判断できます。

事故物件の告知義務について

上記の定義に当てはまる場合、賃貸物件を紹介したり物件売却をしたりする際には、相手に対して告知をしなければなりません。

告知をする内容としては、その場所と事故が発生した時期、そして死因の3点です。

告知義務があるのは、その事故が発生してから3年間と定められていますので、

その期間であれば、賃貸希望者に対して必ずすべての項目を知らせなければなりません。

ただし、この告知義務期間の限定はあくまでも賃貸物件のみとなっています。

物件の売却をする場合には期間の限定が定められていませんので、少なくとも現状では、事故発生から何年も経過しているとしても告知義務があります。

やはり、不動産の売買というのは資産価値に直接関わることですので、より大きな責任が求められるわけです。

告知義務があるのは死亡事例ですが、あくまでも事故死のケースです。

そのため、持病のために自室で亡くなったなどの場合は、告知をしなくても問題ありません。

しかし、孤独死のように、死亡した後、気付かれず放置されていた場合は別です。

多くの場合、こうした状況では遺体や部屋の整理のために、特殊清掃が必要となります。

たとえ死因が病気によるものであっても、特殊清掃がなされた場合には告知義務が発生します。

また、こうしたケースでの告知をする際には、死亡した時期だけでなく、遺体が発見された時期についても知らせなければなりません。

同じように、遺体腐乱や部屋のゴミなどによって、悪臭が出たり害虫が発生したりしたということについても、告知義務があります。

こういった内容も他の事例と同じように3年の間、義務が続きます。

事故物件についての最近の動向

事故物件の定義と指針が明確になったことで、不動産オーナーも業者も判断がしやすくなりました。

そのため、自然死であっても死亡事例を恐れて高齢者の入居を拒否する、などといったケースを減らすことができます。

また、メディアで事故物件について取り上げられることも多くなり、様々な情報を取り入れられるようになっているのも最近の傾向です。

「大島てる」という事故物件を検索できるサイトもありますが、情報が必ずしも正しいわけではないようです。

間違った内容が掲載されていることもあるようなので、購入予定の物件が事故物件かどうかは最終的に売主に確認すべき内容だと思います。

まとめ

高齢化社会が益々進行することを考えると、孤独死が放置され事故物件化する件数が増加すると思います。

不動産オーナーにとって事故物件化してしまうと物件の価値が下がってしまう可能性がありますから、なるべく避ける努力をしなければなりません。

自然死であれば告知義務はありませんし、事故物件になってしまっても人気物件であればあまり価格が下落しないこともあります。

事故物件の定義とガイドラインを理解しておくと万が一の時に焦らないで済みますし、賃貸経営で役に立ちますので一度はガイドラインに目を通しておくと良いと思います。