相談者レントロールの改竄や偽造をする業者がいると聞きましたが、どのような事なのでしょうか？
不動産を賃貸目的で購入する場合、レントロールは非常に大切な資料です。
レントロールの数字により投資の可否が決まるため、投資価値がない物件かどうか判断出来るからです。
しかし、この重要なレントロールを偽造する不動産業者は存在し、スルガ銀行不正融資などの事件ではレントロール改竄が多々行われていました。
非常に悪質な行為ですが、騙されてしまうと訴訟を行うレベルのトラブルに発展します。
つまり、騙されないように防ぐしかありません。
この記事では、レントロール偽装の具体例を解説します。
レントロールとはどんなもの？
レントロールとは、一言で言うなら家賃明細表で「賃貸不動産の部屋ごとに」「どんな間取りでいくらの家賃収入を得られるか」という情報がまとめられています。
新築物件の場合は想定賃料となりますが、既存物件なら現在の契約状況なども確認できます。
アパートやマンションの一室だけを賃貸する場合でも、レントロールをチェックすることによって怪しさや等気が付けるポイントが沢山詰まっています！
特に一室ではなく一棟物件を購入する場合は、収益のブレは破産まで行きつく可能性がありますので、物件の収益性を検討する上でレントロールは欠かすことができない重要な書類の一つといえます。
但し、売主側がレントロールを提出しないことはほとんどありませんが、提出されたレントロールの内容が正しいかは定かではありません。
レントロールをチェックする際には、そこに記載されている内容が正確なものかどうかの「信ぴょう性を見極める」ことが大切です。
レントロールは法的な書類ではないため、作成した売主が偽装していても、見る人が知識を持った状態でチェックをしないと偽装を見抜くことは難しいものです。
偽装は決して胸を張れることではありませんが、賃貸物件の収益性を少しでも高く見せようと虚偽の情報を掲載することは、珍しいことではありません。
偽装内容：契約状況と賃料
レントロール偽装でよくある手口の一つに、偽装入居と呼ばれる契約状況の偽装があります。
書類上だけの偽装なら見破りやすいものですが、手の込んだレベルになると、物件が売却できるまで数か月間だけ一時的に入居してもらうという手口で契約状況を良く見せるのです。
これは、売主が家賃を負担して一時的に入居してくれる人と契約するというもので、物件が売却できた暁には、買主にバレないように少しずつ退居していきます。
しかし、これは実際に契約を結んで実際に他人が借りている場合は入居している事実はあるので、書類上の偽装とは異なり判断が難しく、必ずしも詐欺であるとは言えないでしょう。
悪質な会社は入居事実がないにもかかわらず、架空の賃貸借契約書を偽造したり、申し込みがないのに申込ありと記載します。
賃料については、契約日と賃料との関係をチェックしましょう。
契約日が新しいのに賃料が安ければ、なかなか入居者が決まらずにオーナーが賃料を下げたことが考えられます。
契約日が新しい人の賃料が安いのに、想定賃料がはるかに高く設定されているレントロールもあります。
スルガ銀行不正融資事件や三為業者が関わった不動産売買のレントロールは悪質な物が多いので、レントロールは疑ってかかった方が身のためでしょう。
入居偽装を見抜く方法
契約状況の偽装が疑われる場合は、レントロールに記載されている借主の属性をチェックしたり、契約した時期を比較する方法を取ります。
古い物件では、法人借り上げではない場合、同じ時期にたくさんの人が契約するということはほとんどありません。
すぐそばに学校があるわけではないのに入居者全員が学生というのも、疑ったほうが良いかもしれません。
その他にも、実際に物件に足を運び、外から各部屋を観察してみてください。
カーテンが昼間でも閉まっていたり、ガスの元栓が締まっている場合にも偽装を疑うのが良いでしょう。
偽装内容：契約開始日が不自然に同月に偏っている
レントロールには、それぞれの部屋の契約日が記載されています。
上記の通り、物件が売りに出された時期に前後して、まとまって契約開始日となっている部屋が多い場合には、売主が知り合いなどに声をかけて無料で契約してもらっている可能性が考えられます。
ただし、引っ越しシーズンとなる3月から4月にかけては、必ずしも契約開始日が多いからと言って、それがレントロール偽装というわけではないかもしれません。
特に、学生や社会人は進学や異動の時期に合わせて賃貸物件の契約をしますから、引っ越しの時期は重なります。
もしもワンルームタイプのマンションですぐそばに大学があるなら、3月に入居者の半分が入れ替わったとしても、明確な理由が予想できます。
まとめ
不動産投資はあくまでも自己責任であることを理解し、レントロールの偽装や改竄を見抜くスキルを身につけたいものです。
こうしたレントロール偽装を見抜けないまま物件を購入してしまうと、空室率が高く、期待したほどの収益を出せない事態になりかねません。
キャッシュフローが苦しくなり、物件価格そのものが初期段階で大きく下落するリスクもあります。
もしご自身で判断するのに不安がある場合は、購入する前に複数人にレントロールの内容に関して意見を聞いた方が良いでしょう。
意見を聞くことで数千万円・億単位の損失が避けられるかもしれませんよ！
