不動産投資を行うにあたり、不動産の築年数は重要なポイントです。
築浅と築古では投資戦略が異なり、予想されるリスクも異なるからです。
しかし、築浅や築古といってもどの築年数だと築浅なのか築古なのか分かりにくいと思う人もいるでしょう。
築古の場合は新耐震基準かどうかも不動産の価値に影響します。
この記事では、新築・築浅・築古物件の定義と新耐震基準について分かりやすく解説します。
新築・築浅・築古の定義とは？
投資用物件を購入するにしても、自分が賃貸住居に住むにしても、検討している建物の築年数というのは非常に大きな要素となります。
築年数については、多くの場合「築○○年」という形、もしくは「平成○○年築」といった形で、具体的な数字を挙げます。
しかし、不動産情報では大まかな分類をするために、新築・築浅・築古という表現を用いることが多いです。
新築・築浅・築古物件の定義は明確なものではありませんが参考となる数値はあります。
新築の定義
このうち、新築というのは建物が完成してから1年以内の状況を指します。
その上で、まだ誰も住んだことがない住居が当てはまります。
新築と言った場合には、単に築年数だけでなく、入居歴があるのか未入居なのかという要素も関係する点がポイントです。
新築はやはり非常にきれいに見えますし、設備も最新のものであるという魅力があります。
そのため、入居者へのアピールがしやすく、入居率が高くなるというメリットがあります。
また、建物の状態が良いので、少なくても初期のメンテナンスや修繕費が最小限で済み、購入費用が高くなるとしてもランニングコストを抑えられます。
築浅の定義
築浅に関しては、明確な定義はありません。
一般的には、すでに新築とは言えないものの、“新しい状態や新しい感じがする”建物である場合に用いられます。
具体的には、築10年以内の建物が築浅と呼ばれることが多いです。
外観や内装もきれいですし、設備もまだ新しい状態であるのに、新築ではないということで、販売代金や家賃が多少下がっている点がメリットです。
まだ不動産価値が減少していないので、投資用物件として回収しやすいタイプとも言えます。
しかし、一等地の物件は新築より賃料や販売価格が値上がっている物もあるので、必ず安くなるわけではありません。
築古の定義
築古の明確な定義はありませんが、一般的に古い感じがする物件のことをいいます。
具体的にいうと築20年以上の物件は築古といわれることが多いです。
築古となると外観も内装も古く感じられ、設備も旧式という感じが強くなります。
もっとも、リフォームによって見た目や設備状況は一新されていることもありますので、パッと見では判別しづらい物件もあります。
築古物件はメンテナンスをしっかり行ってきたかどうかで、差が出ます。
投資を行う場合はいろいろな設備の交換が必要になりますが、その分販売価格が安くなっていることが多いのが特徴です。
築古物件は昭和56年以降がポイント（新耐震基準）
築年数が経っていると、劣化や見た目の悪さなどの問題が出てきますが、その中でも築古物件で注意すべきなのは、昭和56年以降に建てられたものかどうかという点です。
というのも、昭和56年に建築基準法が改正され、耐震性を強化した工法で建物を建てることが定められたからです。
その基準は、震度5強程度の地震では損壊せず、震度6強から7くらいの地震でも倒壊しないという目安が作られています。
この新しい耐震基準に沿って建てられている建物であれば、地震に対する安心感が違いますので、購入についての判断材料となります。
賃貸に出す時にも、耐震性のある建物の方がオーナーの責任問題を考えるとメリットがあるでしょう。
もちろん、昭和56年以降に建てられた建物であれば間違いなく安全ということはありません。
しかし、一つの判断材料として考えることができますので、築古物件を探しているときには意識した方が良いでしょう。
とはいえ、旧耐震基準の建物だから投資に向いていないわけではありません。
そもそも築古物件は建物としての不動産価値が落ちていて、上物自体は0円ということもよくあります。
そこで、その建物に耐震補強工事をすることで耐震性を持たせれば、賃貸物件などに使える道が生まれてきます。
こうした耐震工事には多くの自治体が補助金を出していますので、お得に工事できる可能性があります。
旧耐震基準と新耐震基準の違い
旧耐震基準の考え方は、震度5強程度の地震では「倒壊・崩壊しない」というものです。
これは10年に1度程度の発生割合である地震に耐えられるという想定で、そもそも震度6強とか7という地震は考慮に入っていませんでした。
しかし、1978年に宮城県沖地震が発生し、マグニチュード7.4、震度5の地震によって実に1,377棟もの建物が倒壊しました。
半壊は6,123棟にも及んでいます。その結果、27名の死者、10,962名もの負傷者を出してしまいました。
この教訓から新耐震基準を作り、昭和56年に建築基準法が改正されています。
この新耐震基準では、震度5強程度の地震では「損壊しない」に引き上げられています。そして、大規模の地震であっても倒壊・崩壊しないというのが目安となっています。
新旧どちらの基準に基づいて建てられたかを確かめるためには、確認申請承認の受付日をチェックします。
1981年、昭和56年6月1日以降に確認申請承認を受けていれば、新しい基準で建てられています。
あくまでも確認申請承認で、表示登記や竣工の日付ではないという点を注意しましょう。
まとめ
不動産投資を行う際は、新築・築浅・築古・ 旧耐震基準の築古では投資手法が異なります。
新しければ良いというものではありませんが、経営手腕がない状態で築古物件を扱うと痛い目にあるかもしれません。
どの投資が適しているか勉強してから不動産を購入することをおすすめします。
