編集部こんにちは！不動産投資トラブル情報局です。
サブリース契約は賃貸経営のノウハウがないオーナーにとって便利なシステムです。
本来良いシステムであるのですが、サブリースを悪用したトラブルがあるのも事実です。
この記事ではサブリース契約について分かりやすく解説します。
サブリース契約とは？
サブリース契約とは、不動産の管理を行う業者が、不動産オーナーから物件を借り上げるシステムの事をいいます。
オーナーにとっては、実際にその物件に入居者が入っていても空室でも、借主は入居者ではなくて不動産管理業者となるため、毎月安定した賃料を得ることができます。
アパート経営などで空室リスクが不安という人にとっては、家賃保証と呼ばれているこのリース契約を結ぶことによって、大きな安心感を得ることができます。
不動産投資の世界では、経営手法の一つとしてよく知られています。
不動産管理業者はサブリース契約した物件を第三者に貸し出し利益を得る必要があるため、マーケティングを行って入居者を探します。
そして入居者が支払う賃料から自社の利益を差し引き、物件のオーナーにサブリース契約料を毎月支払います。
実際にオーナーへ入る賃料は家賃収入の80％～90％程度が相場で、サブリースを行う会社により免責期間や原状回復費用負担の有無などが異なります。
サブリース契約のメリット
では、サブリース契約のメリットの具体例をご紹介します。
メリット1
1つ目のメリットは、物件の管理業務はすべてサブリース契約した不動産会社が対応してくれるという点です。
つまりこのサブリース契約をしていれば、オーナーは物件の管理業務を一切する必要がなく、サブリース契約をした不動産会社からの家賃収入を受け取るだけで良いわけです。
入居者からのクレーム対応や家賃滞納、騒音トラブルなどの面倒な業務は、すべてサブリース契約をした不動産会社が対応しますし、入居者の入退去もすべて丸投げできます。
サラリーマンとして働きながら不動産経営したいという人にとっては、面倒な管理業務を全て対応してくれるこのサブリース契約は、大きな魅力を感じるのではないでしょうか。
メリット2
2つ目のメリットは、空室リスクを回避できるという点があります。
オーナーの手元に入る家賃収入は、実際の家賃収入の80％～90％程度となるものの、空室になっても賃料収入が途絶えることがありません。
ローンを組んで不動産投資を行う方は、空室時の賃料が入ってこない期間も銀行へ返済しなければなりません。
手元に現金がないとローン返済に滞りが出来てしまう可能性があるため、空室時も賃料収入が入ってくることは
安定した家賃収入を得るために必要なことでしょう。
入居者が家賃を滞納した場合もオーナーには直接の影響はありません。
家賃滞納の対応は非常に面倒な作業なので、これは大きな安心感と言えるでしょう。
メリット3
3つ目のメリットは、原状回復にかかる費用負担を軽減できる場合があるという点です。
サブリース契約は不動産会社により契約内容が異なりますが、原状回復費用の一部または全額をサブリース契約した不動産会社が負担してくれる場合があります。
原状回復費用は全額をオーナーが負担する内容のサブリース契約もありますので、契約時に内容をチェックすることをおすすめします。
メリット4
4つ目のメリットは、相続税対策としても有効だという点です。
不動産を所有していたオーナーが亡くなって相続が発生した場合、現金で所有しているより不動産を所有している方が相続税を軽減できるからです。
不動産は第三者に部屋を貸していると相続税評価額が下がります。
サブリース契約を結べば入居率が100％という必ず賃貸している状態が作れるため不動産の資産価値は下げずに、相続税評価額だけを下げることが可能です。
相続税額を低く抑えることができ、節税効果が期待できるため相続対策におすすめの方法です。
サブリース契約のデメリット
次にサブリース契約のデメリットの具体例をご紹介します。
デメリット1
1つ目のデメリットは、家賃収入が目減りするという点です。
上記の通り、面倒な管理業務は全てサブリース契約をした不動産会社が対応してくれるわけですが、その代わりに入居者から徴収する家賃の10％～20％程度は不動産会社の報酬となります。
オーナーにとっては、面倒な作業を任せている手数料だと考えると分かりやすいかもしれません。
デメリット2
2つ目のデメリットは、最初に契約した賃料は永久的に保証されるわけではなく、定期的に見直されるという点です。
アパートやマンションの賃料は、新築から築3年程度まではピーク賃料となりますが、その後は賃料が下がることが普通です。
築10年位になるとピーク賃料よりも20％程度も賃料が下落してしまう物件もあります。
賃料の相場が下がれば、サブリース契約の賃料も当然下がってしまいます。
注意しなければいけないことは、サブリース契約料が下がっても、オーナーが物件購入の際に借り入れたローンの返済額は下がらないという点です。
ローン返済額の方が高くなるとキャッシュフローが赤字となるため、オーナーが毎月赤字分を補填しなければならなりません。
手元に現金がないオーナーは破綻してしまう可能性が出てきます。
デメリット3
3つ目のデメリットは、免責期間に注意しなければいけないという点です。
免責期間というのは、入居者が退居してから一定期間は、家賃保証をしてもらえないことを意味します。
サブリースの契約内容により免責期間は異なりますが、約1ヶ月から半年ぐらいが設定されていることが多いです。
この期間はサブリース契約期間中でも家賃収入は入りませんので、免責期間が長いサブリース契約は結ぶメリットがあまりないといえるでしょう。
デメリット4
4つ目のデメリットは、オーナーが入居者を審査できないという点です。
入居者の審査はすべてサブリース契約した不動産会社が行うため、オーナーは入居者を選べません。
高齢者が入居して孤独死が発生したり、外国人が入居して入居者間のマナーやモラルが下がってしまうリスクもあります。
デメリット5
5つ目のデメリットは、サブリース契約を解除出来ない場合がある点です。
サブリース契約を解除出来ないと売却の際に不利に働くことがあります。
サブリース契約が解除出来たとしても、解約金を要求されることもありますので注意が必要です。
まとめ
サブリース契約は本来オーナーにとってメリットであるシステムですが、悪質な不動産業者の場合は自社の利益だけを取る内容になっています。
サブリース契約を契約する際は契約内容が重要ですので、必ず契約前に確認するようにしましょう。
せっかく購入する不動産が良くてもサブリース契約のせいで損してしまうこともあるからです。
サブリース契約によるトラブルはよくある話ですから、注意してくださいね！
