集団訴訟が控えてる!?フラット35悪用「なんちゃって不動産投資」を分かりやすく解説！

不動産投資ブームに伴い、不動産投資トラブルが増加しています。

不動産投資は動かす金額が大きく、失敗すると損失額が大きくなるという特質があります。

残念ながら誠実な業界とは言えないので、不動産投資家のセンスや知識が必要です。

2018年にスルガスキームを使った不正融資が大問題になり弁護団が集団調停を行っている最中ですが、新たな不正スキームを使った不正が見受けられます。

この記事では現在も行われている不正スキーム「フラット35を使った“なんちゃって不動産投資”」を解説致します。

フラット35を分かりやすく簡単に解説

フラット35とは、住宅（マイホーム）を購入する際に利用できる住宅ローンのことです。

「新築・中古」どちらの物件でも購入する際に利用できます。

他にも既に別の金融機関から借りている住宅ローンの借り換えや、中古住宅の購入に併せて行うリフォーム資金の調達等にも利用できます。

リフォーム費用だけの融資は行っておらず、中古住宅のリフォームを行う場合でも一定の要件を満たす必要がある点は注意が必要です。

フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行っており、メガバンクの融資基準に満たない方でも融資が通りやすいのが特徴です。

融資限度額は8,000万円までと上限が決められていますが、仲介手数料などの諸経費も借り入れに含めることができるため、まとまった資金を準備することが難しい人にもおすすめです。

フラット35の借入期間は最短で15年、最長で35年から選択できます。ただし、申込者や連帯債務者が満60歳以上の場合には、借入期間は10年までとなります。

借入期間の金利は固定で、2021年の金利は1％～2％程度となっています。（※現在の金利はこちらから確認出来ます）

フラット35の最大の注意は“賃貸用不動産には使えない”ことです。つまり、不動産投資のローンには使えません。

しかし近年、フラット35で不動産投資を行う不正スキームが見受けられ、問題となっています。

なんちゃって不動産投資を分かりやすく解説

なんちゃって不動産投資とは、上で解説した“フラット35の住宅ローンで不動産投資を行う不正スキーム”のことを指します。

分かりやすくいうと、自分が居住すると見せかけてフラット35を利用して不動産を購入し、実際には住まずに賃貸に出して利益を得るというスキームです。

アルヒ・アプラス不正融資とも呼ばれています。

フラット35などの住宅ローンは、投資目的のアパートローンと比較すると低金利で借りられるメリットがあります。

一般的な住宅ローンだと金利は0.4％～2％程度が多いのに対し、アパートローンでは1％～4％と金利は高くなります。

また、アパートローンは自己資金が2～3割必要で融資の審査基準が厳しいのが特徴です。

投資家の中にはフルローン且つ金利1％以下で借りられる方もいますが、地主や年収数千万円以上など限られた高属性の方限定です。

住宅ローンの審査が厳しくないのは、自分自身が住むため“空室リスクがないから”です。

月々のローンが払える収入があれば融資を受けやすい理由はここにあります。

よって、フラット35を不正利用して不動産投資を行えば投資家にとってはアパートローンより低金利で利益が残りやすく、融資が通りやすいので属性が良くない方でも不動産投資を始められますし、不動産業者にとっては不動産を売りやすいことから不正スキームが横行しています。

なんちゃってスキームのペナルティ

当然なんちゃって不動産投資は不正スキームですから、不正が見つかった場合ペナルティがあります。

フラット35の住宅ローンを契約する際は、金銭消費貸借契約書に署名しなければいけませんが、居住せずに賃貸に出すことは契約違反で不正行為と見なされた場合、借入れ全額の一括返済を求められます。

借入金額の一括返済とは、1000万円以上になることがほとんどですから、現金が豊富にある方でなければ返済は不可能でしょう。

つまり、不正が発覚して一括返済を求められた場合、多くの人が自己破産に陥ります。

実際なんちゃって不動産投資は結構バレています。

問題なのは無知な購入者側が業者に嵌められてなんちゃってスキームで不動産投資用に物件を購入してしまうパターンです。

不動産業者にはなんちゃってスキームは問題ないと言われ購入し、後にペナルティを受けてしまう人が一定数いて今後より大きな問題へと発展しそうな雰囲気です。

どんな不動産業者がフラット35を悪用しているのか？

このなんちゃって不動産投資の不正スキームを使って不動産を売っている多くの業者が“三為業者”といわれる不動産業者です。

三為業者（さんためぎょうしゃ）とは、ひと言で言えば転売業者で、“不動産売買取引で第三者のためにする売買契約を使って中間省略登記を行い販売する不動産業者のこと”を指します。

三為業者の行う取引を三為取引と言います。

基本的な不動産売買契約では、買主Aと売主Bとの相互契約となり、売主Bは買主Aへ不動産というモノを渡し、買主Aは売主Bに対して金銭を支払う義務が生じます。

しかし買主Aと売主Bの間に三為業者が介入すると、売主Bから三為業者が不動産を買い取り、三為業者が買主Aに売却するという流れになります。

なぜ三為取引を使うのか？

通常不動産業者は、不動産売買契約では仲介の立場で契約に関わりますが、受け取れる報酬額が宅建取引法で決まっています。

しかし、三為取引であれば、仲介で受け取れる報酬よりも大きな利益を得ることが出来るので、進んで三為取引を持ち掛けます。

三為取引を行う不動産業者の中には悪徳業者が一定数存在し、そういった業者は暴利を乗せて販売します。

そんな不動産を購入したら当然利益が出るわけがなく、損してしまうことがほとんどでしょう。

そして、悪徳不動産業者は売れれば何でも良いので、不正スキームを持ち掛けてきます。

元々三為業者が使っていたのはスルガスキームだったのですが、このスキームが大問題になり金融機関の融資が厳しくなったことで使えなくなりました。

それで次に目を付けたのがフラット35のなんちゃって不動産投資スキームです。

少なくともまともな不動産業者であれば、なんちゃって不動産投資スキームを利用した不動産販売は行いませんから、不正スキームで勧誘された場合はその業者と縁を切った方が身のためでしょう。

これは2021年現在でも使われている不正スキームで、被害者が増加しています。

集団訴訟に向けた動きも出ていますので、今後集団訴訟に発展するのではないでしょうか。

※2023年現在、なんちゃってスキーム被害者によるデモが行われています。

不動産ブローカーから勧誘される場合もある

なんちゃって不動産投資スキームは、不動産ブローカーと呼ばれる人から勧誘されることもあります。

不動産ブローカーとは、“不動産取引に繋がる情報を売って報酬を得る人のこと”を指します。

不動産の買主を探している不動産業者に対して購入者を紹介するような仕事です。

不動産投資や不動産賃貸業を行う上で、紹介を受けた方が良いパターンは多々ありますが、不正スキームを勧誘するような不動産ブローカーが繋がっているのは悪徳不動産業者です。

決して良い紹介ではありませんので、このような不動産ブローカーとは縁を切った方が身のためでしょう。

まとめ

この記事ではフラット35を不正利用したなんちゃって不動産投資スキームを解説しました。

なんちゃって不動産投資スキームで販売される不動産の多くは負動産であったり、暴利を乗せられているため損失を出しやすい特徴があります。

不正や損失に気付く購入者が増えれば増えるほど、アルヒ・アプラス不正融資は今後スルガ不正融資と同じように集団調停や集団訴訟に移っていくでしょう。

同時になんちゃって不動産投資スキームで不動産を購入してしまった方は、一括返済を迫られる前に対策を練った方が良いでしょう。

悪徳不動産業者は姿を消すのが早いので、まだ不動産業者が存在していれば買い戻しさせることも出来るかもしれません。

一刻も早く動くことをおすすめします。